在日本持有留学签证的外国人（包括中国留学生）在 2025 年仍然可以购买房产，但需注意以下核心问题：
一、法律层面的基本政策
- 无国籍限制：日本法律允许外国人购买房产，无论是永住者还是短期签证持有者（如留学签证）。购房流程与日本人基本一致，包括选择房源、签订合同、支付款项等环节。
- 房产类型：可购买住宅、公寓、土地等，但需注意部分特殊区域（如军事基地附近）可能存在限制。
二、实际操作中的关键限制
- 贷款难度大：
- 银行政策：日本银行通常要求购房者有稳定的日本收入来源（如工作签证持有者），留学生因收入有限，难以通过贷款审查。
- 替代方案：可尝试通过以下方式解决：
- 全款支付：需一次性准备足够资金（如东京房价中位数约 5000 万日元）。
- 父母担保：部分银行接受父母作为担保人，但需提供国内收入证明和资产证明。
- 设立公司：以公司名义贷款，但需满足公司运营条件（如注册资本、税务记录等）。
- 税务负担：
- 持有成本：
- 固定资产税：每年缴纳房产评估额的 1.4%（约为房价的 0.3%-0.4%）。
- 都市计划税：每年缴纳房产评估额的 0.3%。
- 交易成本：
- 印花税：合同金额的 0.1%-0.4%。
- 登记税：房产评估额的 0.3%-0.6%。
- 中介费：房价的 3%+6 万日元。
- 出售成本：若持有不满 5 年，需缴纳 30% 所得税和 9% 居民税；超过 5 年则税率降至 15% 和 5%。
- 持有成本：
三、留学签证的特殊性
- 签证有效期：
- 购房后需确保签证有效期覆盖房产持有期间。若签证到期，可能影响房产管理和维护。
- 签证类型转换：
- 经营管理签证：若计划长期持有房产并用于出租或经营，可考虑转为经营管理签证。需满足以下条件：
- 注册资本：至少 500 万日元。
- 商业计划：明确经营内容（如房产租赁、民宿运营）。
- 办公场所：需在日本有实际办公地址。
- 工作签证：若毕业后在日本就业，可转为工作签证，但需注意工作内容与房产管理的合规性。
- 经营管理签证：若计划长期持有房产并用于出租或经营，可考虑转为经营管理签证。需满足以下条件：
四、实际案例与建议
- 成功案例：
- 全款购房：部分留学生家庭选择以子女名义全款购买东京或大阪的小户型公寓，用于自住或出租。例如，2025 年东京新宿区一套 30 平方米的公寓售价约 3000 万日元，年租金回报率约 5%。
- 公司名义购房：留学生 A 在日本设立公司，以公司名义贷款购买房产，年贷款利率约 0.45%（2025 年日本超低利率政策）。
- 风险提示：
- 贷款违约：若无法按时还款，银行可能拍卖房产。
- 税务合规：需按时缴纳房产税，否则可能面临罚款。
- 房产维护：老房需定期修缮，费用较高（如屋顶翻新约 200 万日元）。
五、2025 年政策动向
- 税收政策调整：东京计划加强对投机性购房的税收管控，可能提高短期持有房产的税率。
- 贷款政策：2025 年日本推出超低利率贷款（0.45%），但仅限日籍和永驻人士，留学生仍需通过其他途径融资。
- 签证便利化：日本政府计划放宽 “特定活动签证”，允许购房者延长居留期限，但具体细节尚未公布。
总结建议
- 资金规划：优先考虑全款购房或父母担保贷款，避免因贷款违约影响信用。
- 税务咨询：聘请专业税务师，优化税务结构（如利用 “青色申告” 减税）。
- 长期签证：若计划长期持有房产，提前规划签证转换（如经营管理签证）。
- 房产选择：优先选择交通便利、租金回报率高的区域（如东京山手线沿线）。
示例计算：
- 购房成本：东京都心 30 平方米公寓，售价 3000 万日元，首付 10%（300 万日元），贷款 2700 万日元（利率 0.45%，期限 35 年），月供约 12.2 万日元。
- 持有成本：固定资产税约 42 万日元 / 年（3000 万 ×1.4%），都市计划税约 9 万日元 / 年，管理费约 20 万日元 / 年。
- 租金收益：月租金约 15 万日元，年净收益约 15 万 ×12 - 71 万 = 109 万日元（回报率 3.6%）。
通过以上分析，持有留学签证的外国人在 2025 年仍可在日本购房，但需充分考虑资金、税务和签证等问题，建议咨询专业机构（如日本房产中介、税务师）制定个性化方案。